O aluguel de um imóvel no Brasil exige garantias para a segurança financeira do proprietário no caso de o inquilino interromper o cumprimento de suas obrigações. E alguns dos métodos mais populares no mercado ainda são o depósito caução e a indicação de um fiador. Mas há outras opções, como a contratação de seguro fiança locatícia, cujo custo pode ser parcelado ao longo de toda a validade do contrato e que não gera prejuízos para terceiros. Em um cenário de pandemia, as seguradoras assumiram o pagamento de R$ 238 milhões em indenizações a donos de imóveis, de janeiro a novembro de 2020, o que representou alta de 106% em relação ao mesmo período do ano anterior.
Os dados são da Federação Nacional de Seguros Gerais (FenSeg) e Átila Santos, vice-presidente da Comissão de Riscos de Crédito, explica:
— Esse aumento de sinistros foi devido à situação econômica que o país passou. Muita gente deixou de conseguir pagar seus imóveis, como um pequeno empresário que locava um espaço e ficou sem trabalhar por meses. Aí os proprietários acionaram as suas garantias. A seguradora assume o pagamento quando é constatada a inadimplência do inquilino, e não quando o despejo acontece, seja voluntário ou por via judicial. É mais ágil.
Portanto, os pedidos de indenização não foram paralisados pela proibição de despejo de inquilinos, que vigorou no país de 20 de março a 30 de outubro, também em razão da pandemia. A Porto Seguro e a Liberty, duas grandes empresas do mercado, reconheceram esse aumento da demanda de pagamentos em 2020, apesar de terem feito esforços para incentivar as negociações entre locatários e locadores.
— Oferecemos soluções de parcelamento de aluguel, incentivamos a negociação de valores entre os inquilinos, imobiliárias e proprietários, alongamos o prazo para aviso de sinistros — conta Marcos Silva, diretor Comercial no Rio da Porto Seguro.
Negociar antes de contratar
Segundo Átila Santos, o seguro fiança locatícia vêm ganhando espaço no Brasil e já é a única garantia aceita em alguns contratos de aluguel. A corretora imobiliária é que comunica, nos casos devidos, aos interessados em alugar e os orienta sobre a contratação. Mas quem está buscando um imóvel pode ser ativo na situação e buscar um corretor de seguro para conhecer o produto e orçar. O preço depende de variáveis.
Cada seguradora tem um método de precificação, que pode envolver análise do risco de inadimplência da região, o tipo de imóvel e a situação financeira do inquilino. O custo varia, assim, entre o equivalente a de um a três aluguéis a cada ano. Mas, desde março do ano passado, sua contratação pode ser feita pelo prazo do aluguel, com o pagamento diluído durante a validade. Ou seja, o seguro pode ser contratado para 60 meses, com pagamentos mensais por cinco anos.
Apesar de o seguro fiança ser um custo a mais para o inquilino, muitas vezes o valor pode ser negociado com o proprietário. O advogado Roberto Bigler diz que, na prática, é comum locadores e locatários dividirem as parcelas ou, ainda, que seja oferecido um desconto no valor do aluguel, como uma espécie de compensação. Esse foi o caso da empreendedora Maria Angélica Gonçalves, de 50 anos, que alugou apartamento em São Paulo.
Mais rapidez e menos burocracia
Apesar de a contratação do seguro fiança, em sua maioria, ser feita pelo inquilino, ele visa a proteger o dono do imóvel de eventuais problemas como danos ao bem ou inadimplência. Por isso, o especialista em Direito Imobiliário, Roberto Bigler, alerta que é preciso escolher uma seguradora idônea. Para ele, essa é a garantia mais segura dentre as opções disponíveis no mercado:
— Para receber do fiador, caso não ele pague voluntariamente, é preciso entrar com uma ação na Justiça, que pode devar de um ano a dez anos. Já com o seguro fiança, há 100% de certeza do pagamento e o proprietário recebe em cerca de 15 dias.
Bigler ainda acredita que o seguro fiança deve crescer nos próximos anos.
— Acredito que esse é o futuro! Cada vez mais vemos a locação caminhando para uma operação de crédito, ganhando proporção mercadológica, ao invés de ser aquele contrato de gaveta — opina.
O advogado imobiliário Raphael Mançur acrescenta que essa modalidade de garantia proporciona celeridade aos contratos, alavancando o mercado de locações:
— Muitas vezes, quem está se mudando não tem disponível o valor exigido como caução. Quando se trata de fiador, nem todo mundo tem; ou, quando tem, não serve porque as imobiliárias exigem que ele possua dois imóveis. Uma série de burocracias que atravancam o mercado. Então, o seguro fiança acaba sendo uma alternativa mais acessível e ágil.
Mançur também diz que a modalidade é preferida por muitas administradoras por reduzir o tempo de análise de fichas e, portanto, a vacância dos imóveis.
Depoimento: ‘O proprietário me deu desconto de R$ 200’, diz Maria Angélica Gonçalves, empreendedora, de 50 anos.
Para cobrir aluguel, condomínio e IPTU, o seguro fiança locatícia do meu aluguel sairia R$ 260. A princípio, achei caro. Mas aí falei para o proprietário que tinha ficado pesado e negociamos. Meu aluguel e condomínio que sairia por R$ 1.600 foi reduzido para R$ 1.400. Ou seja, ele me deu um desconto de R$ 200, que praticamente paga o seguro todo mês. E ele ganhou essas garantias. Foi o melhor acordo para nós dois.
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