Antonio Perez
Quem investe em imóveis e pretende alugá-los já conta com duas alternativas interessantes à exigência de fiador: o tradicional seguro-fiança e o título de capitalização, que começa a ganhar espaço no mercado.
O fato é que, embora sejam ainda preponderantes no mercado imobiliário ? respondendo por algo em torno de 70% dos contratos do mercado de locação ?, os contratos amparados em fiança estão sob ameaça.
Além da dificuldade cada vez maior de encontrar um fiador, há a recente decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) de que a penhora do único bem residencial do fiador é inconstitucional.
A sentença se baseou no artigo da Constituição de que todos os cidadãos têm direito à moradia, o que leva alguns juízes a considerarem que penhorar o imóvel de um fiador equivale a violar essa regra. O locatário não pode exigir o apartamento do fiador, por exemplo, caso o inquilino não pague o aluguel.
Apesar de não ter ainda muito efeito prático, pois são raras as vezes em que é preciso requerer o imóvel do fiador para receber o valor devido com aluguéis, a medida já tem preocupado alguns proprietários.
`Não há ainda um movimento forte, mas alguns clientes já questionaram o problema. Até agora conseguimos convencer esses locatários de que a figura do fiador traz segurança para os negócios`, afirma Delson João e Souza, gerente da corretora Camargo Dias .
De fato, tirar o imóvel de um fiador para quitar dívida continua sendo uma tarefa praticamente impossível. A segurança vem do fato de que essas pessoas geralmente acabam pagando os débitos dos inadimplentes a quem avalizaram.
Aquele que pretende alugar também pode recorrer à caução, em que o locatário deposita em caderneta de poupança até três vezes o valor do aluguel, segundo a lei do inquilinato.
O problema é que essa opção muitas vezes pesa demais no bolso do locatário. Quem vai pagar, por exemplo, R$ 400 de aluguel, terá de depositar R$ 1.200.
Além disso, a opção também pode trazer prejuízo ao proprietário, uma vez que a ação de despejo por falta de pagamento demora no mínimo seis meses ? quer dizer, o locador terá um prejuízo equivalente a pelo menos três meses de aluguel.
`A caução é uma garantia fraca, já que por lei não pode ultrapassar o valor dos três aluguéis. Isso faz com que fique restrita a imóveis de baixo valor`, explica o gerente da Camargo Dias.
Em virtude dessas dificuldades é que o seguro-fiança e o título de capitalização podem avançar.
A vantagem da primeira modalidade, pouco utilizada no Brasil, é que a relação é estabelecida diretamente entre o proprietário do imóvel e uma seguradora. Funciona assim: o inquilino contrata um seguro-fiança com uma empresa de seguros. No caso de o inquilino ficar inadimplente, o proprietário recebe todos os aluguéis da seguradora.
Existem basicamente duas modalidades de seguro. Há um modelo parcial, com cobertura para aluguel e multas. Para quem quer uma proteção maior, há o chamado modelo completo, que cobre também as despesas com água, condomínio, pintura e até Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).
Para contratar o seguro, a pessoa tem de ter uma renda três vezes superior ao valor do aluguel que irá cobrar. O serviço é dividido em quatro parcelas, mas há seguradoras que o dividem em até 12 vezes.
O título de capitalização é uma ferramenta financeira que acaba de se chegar ao mercado imobiliário. Trata-se de uma operação parecida com a caução. A diferença é que o montante a ser pago é combinado entre o proprietário e o inquilino, mas geralmente fica acima de seis vezes o valor do aluguel.
Como nos tradicionais títulos de capitalização, há participação nos sorteios e correção do dinheiro, que pode ser resgatado pelo locador em caso de inadimplência, pela Taxa Referencial (TR) mais 3%.
Por enquanto, o produto é oferecido somente pela SulAmérica Seguros . Chamado de Garantia de Aluguel, oferece prêmio no valor nominal, sorteado pela loteria federal, e correção anual (TR mais 3%) aos inquilinos. Trata-se de uma modalidade feita para atrair pessoas que tenham dificuldades em obter comprovantes de renda, embora sejam capazes de honrar o aluguel.
`A capitalização é uma alternativa interessante para as duas partes`, diz Delson João e Souza. `O problema é, mais uma vez, o preço, já que a pessoa temde depositar um valor alto. Pode ser que evolua no caso de apartamentos de valor mais elevado`, acrescenta o gerente.