por: Marcel Steiner
Assinar um contrato de aluguel pode implicar em riscos para proprietários e inquilinos. Durante o período de locação, o locatário pode sofrer algum problema financeiro e ficar impossibilitado de quitar as mensalidades. Por sua vez, o locador, que tem entre suas fontes de renda o aluguel de suas propriedades, pode exigir por lei algum tipo de garantia para receber os valores em caso de inadimplência do inquilino.
No Brasil, a legislação oferece algumas opções de garantia a locadores e locatários. A mais comum ainda é a fiança, que corresponde a 70% dos contratos de aluguel. No entanto, alguns problemas vêm diminuindo o número de locações com fiança como garantia. A própria tarefa de encontrar um fiador está cada vez mais complicada. Além disso, outro fator tem deixado candidatos a inquilino de cabelo em pé. O Supremo Tribunal Federal decidiu recentemente que a penhora do único imóvel residencial do fiador é inconstitucional.
Por conta disso, a procura por alternativas de garantia de locação está crescendo no Brasil. Além da caução, na qual o inquilino deposita em poupança um valor referente a até 3 aluguéis, outras opções são o seguro-fiança, comercializado pelas principais seguradoras do País, e o título de capitalização, que além de sortear prêmios, possibilita o resgate pelo locatário após o período de locação.
Encontrar fiador ainda é um problema
Correspondendo a maioria dos contratos, a fiança é a forma de garantia na qual uma pessoa se responsabiliza pelas obrigações assumidas pelo inquilino. Apesar da popularidade, a fiança pode causar alguns transtornos na hora de alugar um imóvel. Procurar um fiador nem sempre é uma tarefa agradável. Por esse motivo, os fiadores constumam ser da própria família do inquilino.
Outro problema enfrentado pelos locatários é a exigência de que o fiador tenha um patrimônio com pelo menos dois imóveis. Como a constituição brasileira prevê direito à moradia a todos cidadãos, os juízes têm entendido, em alguns casos, que um imóvel que seja habitado pelo fiador não pode ser penhorado. E encontrar um fiador com dois imóveis também não é muito fácil.
Seguro-fiança
Para quem tiver dificuldade em encontrar um fiador, uma saída é contratar o seguro-fiança. Por seu custo e exigências das companhias seguradoras, o seguro ainda é pouco usado no País. Quem contrata o seguro é o próprio inquilino, que em caso de dificuldade financeira, terá todos os aluguéis quitados pela seguradora. Existem dois tipos de seguro – o parcial, que cobre as despesas com aluguel e multas, e o completo, que também arca com o IPTU, água, condomínio, pintura e outras contas que não forem pagas.
Dependendo do tipo de seguro, o prêmio pode chegar a um aluguel e meio por ano. A maior parte das companhias divide o pagamento em até 4 vezes. Algumas empresas facilitam em até 12 vezes. No entanto, é necessário que o locatário tenha uma boa ficha cadastral e renda três vezes maior que o valor do aluguel. E no final do contrato, o inquilino não recebe nada do que foi pago à seguradora.
Título de capitalização
A última alternativa de garantia num contrato de aluguel é o título de capitalização, que funciona como uma espécie de caução. A diferença é que o valor da garantia não se limita a três aluguéis, estipulados por lei no caso da caução. A quantia é determinada por um acordo entre as partes.
Outra vantagem é que o locatário pode resgatar todo o dinheiro aplicado, corrigido pela TR mais 3%. Como nos títulos de capitalização oferecidos pelos bancos, os inquilinos ainda concorrem a prêmios. Apesar da rentabilidade não ser a mais interessante, a opção é uma boa saída para locatário e locador em busca de uma garantia no contrato.