Bom Dia Seguro – Indenização de Seguro Condomínio gera dúvidas

03/05/2016 / FONTE: Sérgio Ricardo


Um de nossos assinantes nos remeteu uma dúvida que é uma das questões mais discutidas no mercado nos dias de hoje.

Em resumo é o seguinte: um cliente do corretor mora em um condomínio residencial em que é proprietário de uma das unidades. 

Temendo que o seguro do condomínio não fosse suficiente para cobrir os prejuízos de um incêndio, contratou uma apólice de seguro residencial em verba para cobertura básica única (para cobrir o prédio e conteúdo) por valor bem superior a fração que lhe caberia pela apólice de condomínio. Como seria regulado e liquidado um eventual sinistro? Haveria rateio? Como as indenizações da apólice de condomínio e de seguro residencial seriam calculadas?

Imaginemos que ocorre um sinistro de grandes proporções atingindo a unidade do segurado. Para exemplificar de forma bastante didática suponhamos que:

• Seguro do Condomínio

O síndico decide contratar o seguinte para a cobertura básica: Valor Segurado para o Condomínio – R$ 1.200.000,00 (valor de reposição), fazendo o seguinte cálculo:

10 unidades – R$ 100.000,00 + Áreas Comuns – R$ 200.000,00 = R$ 1.200.00,00

• Seguro Residencial

O nosso segurado decide contratar o seguinte para a cobertura básica: Valor Segurado – R$ 350.000,00 (valor de reposição – prédio e conteúdo), considerando R$ 200.000,00 para prédio e R$ 150.000,00 para conteúdo

São realizados os avisos de sinistro pelo condomínio e pelo segurado, cada um em sua respectiva seguradora, que começam imediatamente a trabalhar.

A seguradora do condomínio faz as suas apurações e chega à conclusão que o sinistro produziu prejuízos significativos, bem superiores aos limites contratados. Suponhamos que caberia a cada unidade um prejuízo de R$ 200.000,00 (lembrando que para cada unidade foi contratada verba de R$ 100.000,00).

Os seguros de condomínio, segundo a legislação vigente, são contratados a 1º Risco Absoluto, ou seja, nessa forma de contratação, o segurador responde pelos prejuízos, integralmente, até o montante do limite máximo de garantia, deduzidas eventuais franquias. Não haverá, em hipótese alguma, aplicação de cláusula de rateio. Portanto, caberia pagar os R$ 100.000,00 a que a unidade do nosso condômino teria direito, sem aplicação de rateio.

A liquidação do sinistro do seguro de condomínio precede, sempre, a liquidação do sinistro do seguro residencial (se contratado), pois é impossível que a seguradora possa calcular prejuízos em paredes internas e outros itens que fazem parte do prédio sem que regulação e liquidação dos prejuízos em pilares, vigas e lajes tenham sido encerradas (pela apólice de condomínio), sob risco de vir a indenizar duas vezes o mesmo serviço de reparação. Com esta praxe, na prática, o seguro residencial no que tange ao prédio funciona como sendo a segundo risco do seguro do condomínio.

Na situação acima caberia a seguradora do seguro residencial complementar o pagamento dos danos incorridos ao prédio em mais R$ 100.000,00.

O problema é que muitas seguradoras não pensam assim e como a regra de quem paga primeiro não está escrita, em casos análogos, há registro de discussões entre segurados, síndicos e suas respectivas seguradoras que muitas vezes chegam à justiça, mas como vimos, o motivo é técnico.

Nestes casos (sempre que a verba para a cobertura básica é bem maior que a fração correspondente à unidade pelo seguro de condomínio) os segurados solicitam que a sua seguradora se responsabilize pela indenização integral e depois vá discutir na justiça com a seguradora do condomínio a sua reparação de direitos.

As seguradoras levam a juízo em suas reclamações (pelo princípio da sub-rogação de direitos), a condição de concorrência de apólices, indo buscar ressarcimento de parte do prejuízo proporcional incorrido, que está nas condições gerais de ambos os seguros.

Se o condômino for mutuário do SFH/SH muda tudo. Pela legislação em vigor o Seguro Condomínio, seria considerado a 2º risco absoluto enquanto perdurar o contrato de financiamento concedido, e desde que o referido contrato esteja amparado por seguro compulsório, dando cobertura contra incêndio e outros riscos que possam causar a destruição total ou parcial do imóvel, garantindo a sua reposição integral (a cobertura a 2º risco absoluto refere-se apenas ao imóvel do mutuário, não se aplicando às partes comuns do condomínio).

Um outro aspecto a ressaltar é que com a introdução da obrigatoriedade de contratação de seguro condomínio com a cobertura básica a 1º Risco Absoluto (Resolução CNSP nº 218/2010 Art. 5٥), muitas seguradoras em um primeiro momento deixaram de perceber que era necessário limitar os prejuízos pela proporção de participação das unidades na constituição do valor global. Com isso, muitos corretores perceberam uma oportunidade competitiva de redução de prêmio do seguro, reduzindo o valor da cobertura básica, o que criou uma prática nociva a todo o mercado e poderia, como vimos no exemplo acima, podendo vir a trazer severos prejuízos aos condôminos e responsabilidade civil aos síndicos, que são responsáveis pela alocação de valor aos condomínios, em nome dos condôminos e, também, aos próprios corretores de seguros. Passados 6 anos da entrada em vigor da legislação a situação está pacificada. As seguradoras introduziram em seus clausulados formas, de coibir isso.

Voltando ao nosso exemplo inicial, a liquidação da parte do conteúdo poderia ocorrer desde o primeiro momento, já que não haveria interface possível entre os seguros.

Sergio Ricardo de Magalhães Souza

Mestre em Sistemas de Gestão – UFF/MSG, MBA em Sistemas de Gestão – UFF,. Engenheiro Mecânico – UGF. Membro da ANSP – Academia Nacional de Seguros e Previdência e do CVG – Clube de Vida em Grupo RJ. Fundador do Grupo Seguros – Linkedin. Membro da ABGP – Academia Brasileira de Gestão de Projetos e do PMI Project Management Institute. Fellow at The Professional Risk Managers International Association (PRMIA) International Association of Risk and Compliance Professionals (IARCP). Membro do NFPA National Fire Protection Association. Membro da UBQ – União Brasileira da Qualidade – RJ. Colunista da Revista Venda Mais e do Portal CQCS. Coordenador de Pós-Graduação e Professor dos programas de Pós-Graduação da ESNS, UFF, FGV, IBMEC, FUNCEFET, IPETEC UCP, UVA, CEPERJ, ECEMAR, ESTÁCIO DE SÁ, TREVISAN, IBP, CBV. Executivo do Mercado de Seguros com mais de 20 anos de experiência. Sócio-Diretor da Gravitas AP – Consultoria e Treinamento, especializada gerenciamento de riscos, seguros e resseguro. e-mail: sricardo@gravitas-ap.com

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